O mercado imobiliário gera riqueza através da valorização e de rendimentos de arrendamento estáveis, mas as suas vantagens fiscais vão mais longe do que a maioria dos investidores imagina. Investir adequadamente em propriedades pode resolver dois problemas fiscais completamente distintos ao mesmo tempo.

Uma nova análise da UBS Wealth Management descreve como os investidores imobiliários podem reduzir o seu imposto anual sobre o rendimento, ao mesmo tempo que constroem uma carteira que minimiza os impostos imobiliários para os herdeiros.

O duplo benefício é raro nas finanças pessoais e funciona porque o IRS trata a propriedade de forma diferente das ações, títulos e dinheiro em todas as fases.

Com a isenção do imposto predial federal aumentando para US$ 15 milhões por pessoa em 2026, a janela de planejamento mudou para famílias com bens significativos.

Os investimentos imobiliários vêm com uma pilha de deduções anuais de imposto de renda que nenhuma outra grande classe de ativos pode igualar ano após ano. Se você possui um imóvel alugado, pode deduzir anualmente juros de hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguros, custos de manutenção, honorários advocatícios e despesas de administração, de acordo com o UBS.

O IRS também permite que você reivindique a depreciação, o que permite deduzir uma parte do preço de compra da sua propriedade do seu lucro tributável a cada ano.

As propriedades residenciais para aluguel são depreciadas em 27,5 anos de acordo com o sistema de depreciação geral linear do IRS, explica a publicação 527 do IRS.

Se você comprou um imóvel alugado por $ 300.000 e a parte da construção está avaliada em $ 225.000, você pode deduzir cerca de $ 8.182 por ano. Essa dedução reduz a renda tributável do aluguel sem exigir que você gaste um dólar extra na propriedade.

A parte do terreno do seu preço de compra não é depreciável de acordo com as regras do imposto de renda, portanto, você deve separar o valor do edifício do terreno no momento da compra. Errar nessa alocação pode causar problemas com o IRS posteriormente, especialmente quando você vende o imóvel e enfrenta regras de recaptura de depreciação.

Além das deduções, os rendimentos de arrendamento de uma propriedade de investimento podem estar isentos do imposto de 15,3% sobre os trabalhadores independentes que financia o Seguro Nacional e o Medicare. O IRS considera os rendimentos de aluguer de propriedades de investimento como rendimentos passivos, o que significa que estão completamente fora do âmbito da retenção na fonte para os trabalhadores independentes.

A distinção entre rendimento de aluguer de investimento e rendimento de aluguer pode ser subjetiva, no entanto, e classificar incorretamente a sua atividade pode custar-lhe significativamente. Um contador pode ajudá-lo a determinar se o IRS classificará sua atividade de aluguel como um investimento passivo ou como um comércio ou negócio ativo, de acordo com as Diretrizes E do IRS.

Gerenciar seus investimentos imobiliários por meio de uma sociedade de responsabilidade limitada pode simplificar seu planejamento tributário de uma forma que a propriedade direta simplesmente não consegue igualar. Uma LLC permite a tributação de repasse, o que significa que qualquer lucro ou perda flui diretamente para sua declaração de imposto de renda pessoal e não é tributado no nível corporativo.

Você também pode deduzir 20% dos lucros da LLC do seu imposto de renda pessoal sob a dedução de renda empresarial qualificada, agora tornada permanente pelo OBBBA. Outra estratégia é o IRA autodirigido, que permite que os fundos de aposentadoria sejam investidos em imóveis fora dos mercados financeiros tradicionais, como ações e títulos.

Você pode transferir fundos de um IRA existente ou 401 (k) para um IRA autodirigido sem penalidades e, em seguida, usar esses fundos para comprar propriedades. No entanto, estas contas envolvem investimentos não regulamentados e regras complexas. Geralmente são mais adequados para investidores experientes, alerta o UBS em sua análise.

Transações proibidas, como o uso de propriedade para uso pessoal ou o emprego de familiares desqualificados, podem desqualificar todo o IRA e desencadear tributação imediata. Você deve trabalhar com um tutor qualificado e consultar um profissional tributário antes de seguir esta estratégia, pois as consequências de um único passo em falso são graves.

As vantagens fiscais do imobiliário não terminam durante a sua vida, e é aqui que entra a segunda metade do duplo benefício descrito pelo UBS. Colocar os seus activos de investimento num trust vivo permite ao administrador gerir a distribuição desses activos após a sua morte sem passar por um testamento.

Um testamento é a administração pública de uma propriedade e custa muito tempo e dinheiro para que seus herdeiros naveguem com sucesso. Um trust irrevogável oferece uma vantagem adicional porque os ativos transferidos para ele são removidos de seu patrimônio tributável, o que pode reduzir significativamente a exposição ao imposto federal sobre propriedades para seus herdeiros, explica o UBS na análise.

Outra opção é uma sociedade em comandita familiar, que transfere gradualmente a propriedade de seus ativos de investimento para membros da família durante a supervisão. Você mantém o status de sócio geral, o que lhe permite gerenciar a parceria e supervisionar distribuições periódicas com vantagens fiscais aos seus herdeiros ao longo do tempo.

O valor da sua propriedade é calculado no momento em que você forma a parceria, o que significa que a valorização futura permanece totalmente excluída do seu patrimônio tributável. Trusts e parcerias são estruturas jurídicas complexas que exigem profissionais financeiros e jurídicos experientes para serem devidamente estabelecidos, financiados e mantidos ao longo do tempo.

A venda de uma propriedade para investimento pode gerar impostos sobre ganhos de capital de até 23,8%, dependendo do seu nível de renda e da cobrança do imposto de renda líquido sobre investimentos. O IRS oferece uma solução poderosa chamada troca 1031, que permite diferir esses impostos reinvestindo os rendimentos em um tipo semelhante de propriedade, seguindo as diretrizes do IRS.

Você deve identificar uma propriedade substituta em até 45 dias e fechá-la em até 180 dias, com um corretor de imóveis licenciado retendo o produto da venda durante todo o processo. Se o produto da venda atingir sua conta bancária pessoal, mesmo que por um curto período de tempo, a troca será invalidada e o IRS tributará todo o ganho de capital imediatamente.

O planejamento patrimonial vem com uma das ferramentas mais poderosas que o IRS oferece aos herdeiros: a regra de base intensificada. Uma base intensificada redefine o valor de seus imóveis ao valor de mercado atual no momento de sua morte, independentemente do preço de compra original.

“Você pode pensar no aumento subjacente como um pirulito após a redução do imposto sobre propriedades”, disse o estrategista sênior de riqueza da Mercer, Logan Baker.

Se você comprou uma propriedade por $ 200.000 e ela vale $ 600.000 quando for aprovada, seus herdeiros a herdarão na base de $ 600.000 e não deverão nada sobre esse ganho. O One Big Nice Bill não alterou as regras de base intensificadas, pelo que esta estratégia permanece inteiramente intacta para as famílias que planeiam transferir riqueza através das gerações, confirmam os analistas de planeamento imobiliário.

A isenção do imposto federal sobre propriedades e doações aumentou para US$ 15 milhões para um indivíduo e US$ 30 milhões para casais a partir de 1º de janeiro de 2026. O One Big Beautiful Bill, sancionado em 4 de julho de 2025, estabeleceu permanentemente esse limite e reverteu o TCJA do pôr do sol que ameaçava cortá-lo pela metade.

A partir de 2027, a isenção será indexada à inflação, proporcionando proteção adicional contra o aumento do valor das propriedades para as gerações futuras, informa a Mercer Advisors. Os montantes acima da isenção ainda são tributados a uma taxa fixa de 40%, pelo que as famílias com bens superiores a 15 milhões de dólares devem planear cuidadosamente o imobiliário.

Mesmo com a isenção mais elevada, o planeamento patrimonial continua a ser essencial para famílias com carteiras imobiliárias significativas e participações concentradas de activos em vários estados. Alguns estados impõem os seus próprios impostos sobre heranças ou heranças com limites bem abaixo do nível federal de 15 milhões de dólares, criando contas fiscais inesperadas para os herdeiros.

Se o seu patrimônio estiver confortavelmente sob a isenção federal, seu foco poderá mudar da redução do imposto sobre imóveis para a eficiência do imposto de renda durante sua vida. Em muitos casos, manter bens imóveis apreciados até a morte agrega mais valor aos seus herdeiros do que uma transferência antecipada.

Mais imóveis:

Você também deve considerar como os valores das propriedades em seu portfólio podem elevar sua propriedade acima do limite estadual, mesmo que você esteja atualmente abaixo dele. Uma década de imóveis pode silenciosamente adicionar milhões ao seu patrimônio tributável sem que você faça uma única nova compra ou investimento.

Revisar anualmente as avaliações de sua propriedade com um avaliador certificado ajuda você a se manter à frente da curva que pode gerar impostos que sua família não espera. As famílias que saltam este passo muitas vezes descobrem a exposição demasiado tarde, deixando os herdeiros a lutar para cobrir as obrigações fiscais com activos líquidos limitados disponíveis.

Os benefícios fiscais do investimento imobiliário são significativos, mas vêm com regras muito rígidas e implacáveis ​​se você errar em alguma delas.

• A troca de toque 1031 é realizada pessoalmente: Se o produto da venda chegar à sua conta bancária, a troca é revertida e todo o ganho de capital torna-se tributável imediatamente, sem exceções.

• Datas de troca ausentes 1031: Você deve identificar uma propriedade substituta dentro de 45 dias e fechá-la em 180 dias, e o IRS nunca concedeu uma prorrogação de nenhum dos prazos.

• Alocação incorreta de depreciação: Deduzir o preço total de compra em vez de separar o terreno do sistema construtivo cria deduções incorretas e sérios problemas na venda do imóvel.

• Ignorando a reaquisição de depreciação: Quando você vende, o IRS recupera a depreciação reivindicada anteriormente a uma taxa de 25%, surpreendendo muitos investidores que não planejaram esse impacto fiscal.

• Uso indevido de um IRA autodirigido: Usar a propriedade por conta própria, empregar pessoas desqualificadas ou misturar fundos pessoais e IRA pode desqualificar toda a conta e resultar em penalidades imediatas.

• Ignorando o planejamento tributário estadual: Alguns estados impõem impostos sobre propriedades sobre propriedades tão pequenas quanto US$ 1 milhão, o que significa que seus herdeiros podem dever impostos em nível estadual, mesmo que as proteções federais os cubram totalmente.

A combinação de deduções de imposto de renda e proteções fiscais sobre propriedades torna o setor imobiliário uma das classes de ativos mais favorecidas em termos fiscais disponíveis para investidores individuais. Seu primeiro passo deve ser revisar seus ativos imobiliários atuais com um contador para garantir que você esteja aproveitando ao máximo todas as deduções disponíveis a cada ano.

Se você possui ativos apreciados, discuta o momento de sua troca 1031 com um corretor de imóveis qualificado antes de listar qualquer coisa à venda para evitar ganhos de capital desnecessários. Para planejamento patrimonial, trabalhe com um advogado para avaliar se um fideicomisso revogável, fideicomisso irrevogável ou parceria familiar limitada é mais adequado à situação de sua família.

Relacionado: Escolhendo investimentos imobiliários para seu plano de aposentadoria

Esta história foi publicada originalmente pela TheStreet em 5 de abril de 2026, onde apareceu pela primeira vez na seção Imóveis. Adicione TheStreet como fonte favorita clicando aqui.