Com a guerra no Médio Oriente e o aumento dos preços do petróleo, parece menos provável Que o Fed reduza as taxas de juros em breve. Mas nem sempre será assim para sempre. Quando as tensões diminuírem e o equilíbrio dos riscos passar da inflação para algo um pouco mais “normal”, a redução das taxas de juro poderá ser mais provável.

Se e quando esta mudança ocorrer, a contracção de empréstimos torna-se mais fácil e o dinheiro circula de alguns sectores para outros. Um dos maiores beneficiários de tais mudanças é o setor imobiliário, e os REITs parecem mais atraentes.

No entanto, existem mais de 225 REITs negociados publicamente nos Estados Unidos. Alguns são melhores que outros, por razões que podem não ser tão óbvias. Duas das mais conhecidas nos círculos de investimento são Realty Income e VICI Properties.

Mas qual é melhor como aposta de longo prazo? Vamos descobrir.

Fundos de investimento imobiliário, ou REITs, são empresas que possuem e administram propriedades geradoras de renda. Eles geram rendimentos principalmente de aluguéis e são obrigados a distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas como dividendos. É por isso que tendem a atrair investidores em dividendos. A combinação de fluxo de caixa consistente e confiável e altos rendimentos fazem deles ótimos acréscimos às carteiras no longo prazo.

A primeira é a Realty Income, ou mais conhecida como “Empresa de Dividendos Mensais”.

O REIT concentra-se no leasing para clientes comerciais e de varejo, e seu portfólio inclui supermercados e lojas de conveniência, centros de reforma residencial, lojas do dólar, redes de fast food, drogarias, restaurantes e lojas de mercadorias em geral.

A partir de seu registro no quarto trimestre de 2025, em 24 de fevereiro de 2026, o REIT “possui ou detém participações em 15.511 propriedades, que são alugadas para 1.761 clientes em 92 setores”.

A VICI Properties, por outro lado, é um REIT “experimental” focado em instalações esportivas e de jogos, resorts, restaurantes e outras propriedades semelhantes.

Algumas de suas propriedades incluem Caesars Palace, The Venetian Resort, MGM Grand e Chelsea Piers.

No quarto trimestre, a VICI possui “93 propriedades experienciais, consistindo em 54 propriedades de jogos e 39 outras propriedades experienciais nos EUA e Canadá”.

Com base apenas nisso, a Realty Income possui um portfólio de imóveis mais diversificado. Além disso, os seus inquilinos tendem a operar em sectores de “mercadorias” mais duráveis, que não são excessivamente sensíveis aos grandes ciclos económicos.

Entretanto, a propriedade mais concentrada dos activos da VICI coloca-a mais em conflito com os ciclos económicos associados ao turismo e às despesas discricionárias.

Superficialmente, o VICI parece ser o REIT mais arriscado.

Mas é mesmo?

VICI Properties opera principalmente como um REIT que oferece arrendamentos de ocupação tripla (NNN). Isso é importante porque os locatários pagam impostos sobre a propriedade, seguro de construção, manutenção e reparos – coisas que os proprietários geralmente cobrir. O resultado? Os pagamentos do arrendamento são recebidos menos impostos, seguros e manutenção. Conseqüentemente, o arrendamento líquido triplo.

Com essa estrutura, a receita de aluguel fica mais previsível e há menos despesas inesperadas, como reparos repentinos e massivos. No entanto, os arrendamentos líquidos triplos também aprofundam a dependência da VICI da saúde empresarial do cliente. Se um cliente passar por dificuldades financeiras, a VICI poderá enfrentar renegociações de aluguel, dependendo da rigidez de seus contratos. O pior acontece, os problemas no setor podem afetar vários inquilinos ao mesmo tempo.

Agora, a Realty Income opera praticamente da mesma maneira e enfrenta os mesmos riscos. Mas a diferença é que a Realty Income tem um portfólio muito mais diversificado, então as falhas do setor provavelmente não o afetarão tanto.

Então, como essas duas empresas se comparam? Vamos dar uma olhada em algumas métricas financeiras rápidas para todo o ano de 2025.

Em receita, a receita imobiliária é maior e, com base no lucro líquido, a VICI Properties é mais lucrativa.

No entanto, os REITs não operam da mesma forma que outras empresas. As práticas contábeis padrão sempre envolvem depreciação de propriedades. E quando o seu negócio é um arrendamento apenas de ativos, os lucros relatados podem parecer inferiores ao caixa que os ativos realmente geram,

É por isso que, ao considerá-los para dividendos, fundos operacionais ou carteiras FFO, é um bom ponto de partida.

Fundos de Operações, ou FFO, é uma medida que ajuda os investidores a avaliar o desempenho operacional subjacente de uma empresa. No entanto, o FFO não é uma medida de fluxo de caixa, razão pela qual muitos investidores se concentram mais no FFO ajustado ao avaliar a sustentabilidade dos dividendos. Um AFFO mais alto geralmente pode sugerir dividendos mais elevados no futuro.

E aqui podemos ver que Realty Income ganha mais de 60% mais AFFO do que VICI Properties.

Então, vamos ver como os diferentes números AFFO afetam seus dividendos. Usarei os números dos dividendos do ano passado, pois os pagamentos do REIT podem variar.

Nos últimos 12 meses, a Realty Incomes pagou dividendos de US$ 3,23 por ação, rendendo aproximadamente 5,36%. Também é membro da lista Dividend Aristocrat desde 2020 e aumentou seu pagamento por 31 anos consecutivos. E, finalmente, os pagamentos de dividendos da Realty Income cresceram 25% nos últimos cinco anos.

Enquanto isso, a VICI Properties pagou US$ 1,78 por ação no ano passado, traduzindo-se em um rendimento de 6,59%. A VICI também aumentou os seus dividendos durante 7 anos consecutivos e o seu pagamento cresceu 40% nos últimos 5 anos.

Atualmente, um consenso entre 24 analistas de Wall Street classifica os lucros da Realty como suspensos, com uma pontuação média de 3,38 em cinco. O preço-alvo médio é de US$ 67,47 e o preço-alvo alto é de US$ 75, sugerindo uma alta de até 24% no próximo ano.

Enquanto isso, um consenso entre 23 analistas classifica a VICI Property como Compra Moderada com uma pontuação média de 4,26. O preço-alvo médio é de US$ 34,71, enquanto o preço-alvo alto é de US$ 40, indicando que as ações da VICI podem subir até 47% no próximo ano.

No geral, o VICI parece mais atraente com base no sentimento dos analistas, no rendimento e no crescimento de cinco anos. No entanto, o Realty Income tem um histórico mais longo de crescimento de dividendos e pode revelar-se mais resiliente num ambiente de taxas de juro mais baixas, uma vez que a sua maior escala e diversificação mais ampla podem torná-lo mais rentável a partir de taxas mais baixas.

Na data da publicação, Rick Orford não tinha (direta ou indiretamente) nenhuma posição em nenhum dos títulos mencionados neste artigo. Todas as informações e dados neste artigo são apenas para fins informativos. Este artigo foi publicado originalmente em Barchart.com