A maioria das pessoas pensa que só há uma maneira de comprar uma casa: você economiza para pagar a entrada e faz uma hipoteca para cobrir o resto.

Mas existe outra opção chamada hipoteca subordinada. Nestes acordos, o comprador concorda em assumir o pagamento da hipoteca do vendedor. Tanto compradores quanto vendedores podem considerar esta opção, pois não há necessidade de pagar uma entrada ou solicitar uma nova hipoteca – e isso acelera o processo de venda.

No entanto, como educador financeiro e ex-conselheiro habitacional certificado pelo HUD, raramente recomendaria a celebração de um acordo subordinado. por que? Porque ambas as partes podem causar grandes danos financeiros uma à outra, muito depois de a venda ser concluída.

Como funcionam as hipotecas subordinadas?

Nos termos da hipoteca, a venda está “sujeita” à condição de a hipoteca permanecer em nome do vendedor. Em outras palavras, o comprador assume os pagamentos da hipoteca do vendedor. No entanto, a escritura de propriedade é transferida para o comprador, tornando-o o proprietário legal do imóvel.

As hipotecas estão sujeitas a formalidades através de um contrato legal denominado contrato de compra e venda de imóvel, também conhecido como contrato de venda de imóvel ou contrato de compra e venda de apartamento. Este contrato detalha todos os termos da venda, incluindo o fato de que o comprador será responsável pelo pagamento da hipoteca.

No entanto, estes acordos podem criar muitos problemas para ambas as partes. por que? Principalmente porque uma determinada hipoteca não substitui o contrato de hipoteca original. Portanto, se o comprador perder o pagamento da hipoteca, por exemplo, o credor irá atrás do vendedor pelo dinheiro. E se o vendedor declarar falência no futuro, será possível executar a hipoteca da casa.

É assim que os compradores e vendedores de uma hipoteca subordinada são afetados:

Por que compradores e vendedores podem considerar uma hipoteca subordinada

A principal vantagem dos contratos de hipotecas subordinadas é que eles tornam a transação de venda mais conveniente tanto para o comprador quanto para o vendedor. Aqui estão algumas das principais vantagens desta rota:

• Taxas mais baixas: A hipoteca do vendedor pode ter uma taxa de juros menor do que a que existe atualmente no mercado.

• Qualificação de empréstimo: Se o comprador não se qualificar para uma hipoteca, esse acordo pode ajudá-lo a fazer a compra.

• velocidade: O processo de vendas pode ser mais rápido porque não há necessidade de aprovação de hipoteca ou assinatura de empréstimo.

• Economizando antecipadamente: Não é necessário pagamento inicial ou custos de fechamento.

• Ajuda financeira: O acordo pode isentar o vendedor de atrasar o pagamento de uma hipoteca que seja muito grande para seu orçamento.

Sujeito a riscos hipotecários

para hipotecas sujeitas a riscos significativos, especialmente para o vendedor. Aqui estão algumas das maneiras pelas quais esse tipo de acordo pode sair pela culatra:

• Compradores não autorizados: O comprador pode ter problemas financeiros ou de crédito que o tornem inelegível para uma hipoteca. Os mesmos problemas podem dificultar a sua capacidade de acompanhar o pagamento de um novo empréstimo.

• Responsabilidade legal: Se o comprador perder o pagamento ou entrar em execução hipotecária, o vendedor será responsável pela dívida e seu crédito será prejudicado. Além disso, o vendedor não pode mais aproveitar o patrimônio da casa para cobrir atrasos nos pagamentos.

• Cláusulas de pagamento à venda: Alguns credores têm cláusulas que estabelecem que o saldo total do empréstimo deve ser pago quando a propriedade mudar. Se o vendedor não puder pagar o saldo, o credor poderá executar a hipoteca.

• Problemas de título: A casa pode ter gravames ou sentenças por uma dívida que o proprietário não pagou. Numa venda tradicional, o vendedor utilizará os recursos para pagar essas dívidas, mas poderá ter dificuldade em conseguir os fundos num acordo subordinado.

• falência: Se o vendedor declarar falência, o credor hipotecário poderá descobrir que não possui mais a propriedade e optar por executar a hipoteca.

• As leis estaduais mudam: As leis que regem as hipotecas sujeitas a hipotecas variam em cada estado. Por exemplo, no Texas, você deve contratar um originador de empréstimo terceirizado para auxiliar na transação.

Em última análise, ambas as partes devem estar cientes de que estes acordos são complicados e perigosos. Na verdade, a agência sem fins lucrativos NC Realtors argumenta que os empréstimos hipotecários devem ser evitados a todo custo. Se você ainda quiser prosseguir, recomendo consultar um advogado imobiliário com antecedência.

Sujeito a desconto no empréstimo

Uma hipoteca subordinada não é a única maneira de se tornar proprietário de uma casa sem solicitar uma hipoteca. Outra maneira de isso acontecer é por meio de uma oferta de empréstimo.

Ao contrair um empréstimo, você “assume” ou assume a responsabilidade legal pelos pagamentos da hipoteca. Isto é diferente de uma determinada hipoteca, uma vez que o vendedor não é mais responsável pelo empréstimo. No entanto, os termos do empréstimo normalmente não mudam, o que significa que o comprador terá a mesma taxa de juros e pagamento mensal que o vendedor.

Uma assunção de empréstimo pode ser uma opção nas seguintes circunstâncias:

• Você se torna o proprietário após a morte do credor hipotecário ou por meio de um divórcio.

• A casa tem um empréstimo VA, um empréstimo do USDA ou um empréstimo FHA.

• Você deseja uma hipoteca subordinada e o credor permite um desconto no empréstimo.

Quando faz sentido uma hipoteca subordinada?

Para os vendedores, quase nunca recomendarei uma hipoteca subordinada. Você só deve considerar essas ofertas se todas as afirmações a seguir forem verdadeiras:

• Há pouco patrimônio líquido na propriedade, então você não perderá dinheiro.

• O credor não possui cláusula de reembolso na venda.

• Você não tem empréstimos ou penhoras sobre a propriedade.

• Você precisa vender a casa mais rápido do que em uma venda tradicional.

Mesmo que todas essas circunstâncias existam, você ainda estará negociando uma solução de curto prazo por um compromisso de longo prazo.

Enquanto houver saldo na hipoteca, você é totalmente responsável pela dívida, mas não tem direitos sobre a propriedade. Se o comprador parar de pagar a hipoteca, você terá grandes problemas financeiros para resolver.

Para compradores e investidores, uma hipoteca subordinada pode ser um negócio melhor, mas ainda assim pode dar errado. Sim, os acordos condicionais permitem-lhe comprar um imóvel sem contratar uma hipoteca. No entanto, o credor pode executar a hipoteca da propriedade se o vendedor declarar falência ou descobrir que a propriedade foi transferida.